La plus-value immobilière est le gain que vous réalisez en vendant un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté. Sauf exonération — résidence principale en tête —, ce gain est imposé à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, avant application d’abattements liés à la durée de détention.
Bonne nouvelle pour les vendeurs : la réforme envisagée dans le projet de budget 2026, qui prévoyait de ramener l’exonération totale à 17 ans de détention, a finalement été abandonnée. Les règles de la plus-value immobilière restent donc stables en 2026, et ce guide vous les explique de A à Z : calcul, taux, abattements, exonérations et déclaration.
Plus-value immobilière : définition et ventes concernées
De quoi parle-t-on exactement ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition. Elle ne concerne que les particuliers agissant dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé : les marchands de biens ou les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés relèvent d’autres régimes.
Concrètement, si vous avez acheté un appartement 150 000 € et que vous le revendez 220 000 €, le gain brut de 70 000 € constitue une plus-value immobilière imposable, avant correctifs et abattements que nous détaillons plus bas.
Quels biens et quelles opérations sont concernés ?
Le régime de la plus-value immobilière s’applique à la vente d’immeubles bâtis (maison, appartement, local) ou non bâtis (terrain), de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitude), mais aussi aux ventes de titres de sociétés à prépondérance immobilière non soumises à l’impôt sur les sociétés — typiquement la cession de parts d’une SCI dont les résultats sont imposés en revenus fonciers.
Les échanges, partages ou apports en société peuvent également déclencher l’imposition. À l’inverse, les successions et donations n’en génèrent pas : elles relèvent des droits de mutation à titre gratuit.
Comment calculer une plus-value immobilière ?
Prix de cession et prix d’acquisition : les bases du calcul
Le prix de cession est le prix stipulé dans l’acte notarié, augmenté des charges et indemnités prévues au profit du vendeur, et diminué des frais de cession (diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque, etc.).
Le prix d’acquisition est celui indiqué dans l’acte d’achat. Si vous avez reçu le bien par succession ou donation, on retient la valeur ayant servi au calcul des droits d’enregistrement — un point souvent favorable, car cette valeur est plus récente que le prix d’achat d’origine.
Forfaits de 7,5 % et 15 % : réduisez la note sans justificatifs
Deux majorations forfaitaires du prix d’acquisition permettent de réduire la plus-value immobilière imposable :
- Frais d’acquisition : forfait de 7,5 % du prix d’achat (ou frais réels sur justificatifs : honoraires du notaire, droits d’enregistrement, commissions) ;
- Travaux : forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, sans aucune facture à produire — ou le montant réel des travaux justifiés, s’ils n’ont pas déjà été déduits de vos revenus fonciers.
Sur un bien acheté 200 000 € il y a plus de 5 ans, ces deux forfaits ajoutent mécaniquement 45 000 € au prix d’acquisition retenu : la plus-value immobilière taxable diminue d’autant, sans le moindre justificatif.
Location meublée : les amortissements désormais réintégrés
Attention si vous vendez un bien loué en meublé (LMNP au régime réel) : depuis la loi de finances pour 2025, applicable aux ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits fiscalement pendant la location viennent minorer le prix d’acquisition — et donc augmenter la plus-value immobilière taxable. La réintégration porte sur l’ensemble des amortissements pratiqués, y compris ceux antérieurs à 2025, comme l’a confirmé le ministère de l’Économie dans une réponse ministérielle publiée par l’Assemblée nationale.
Formule : plus-value = prix de cession − (prix d’acquisition + frais d’acquisition + travaux − amortissements fiscalement déduits)
Quel taux d’imposition sur une plus-value immobilière en 2026 ?
19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux
La plus-value immobilière nette est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total.
Précision utile pour 2026 : la hausse de la CSG sur les revenus du capital votée fin 2025 (qui porte les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les dividendes ou les intérêts) ne s’applique pas ici — le législateur a expressément maintenu le taux de 17,2 % pour les plus-values immobilières et les revenus fonciers.
La surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 €
Lorsque la plus-value immobilière nette imposable dépasse 50 000 €, une taxe complémentaire s’ajoute, selon un barème progressif de 2 % à 6 %. Un mécanisme de lissage évite les effets de seuil entre 50 000 € et 60 000 €, et les terrains à bâtir échappent à cette surtaxe. Au maximum, l’addition totale peut donc atteindre 42,2 %.
Abattements pour durée de détention : le barème complet
Plus vous détenez le bien longtemps, moins vous êtes taxé. L’abattement démarre à la 6ᵉ année de détention, avec deux calendriers distincts :
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6ᵉ à la 21ᵉ année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ᵉ année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| 30 ans et plus | Exonération totale | Exonération totale |
Exemple : pour un bien vendu après 15 ans de détention, l’abattement atteint 60 % sur l’impôt sur le revenu (10 années × 6 %) et 16,5 % sur les prélèvements sociaux. L’exonération complète d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Plus-value immobilière : 7 cas d’exonération à connaître
Résidence principale : l’exonération la plus puissante
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, quel que soit le montant du gain et la durée de détention. Deux conditions : le logement doit constituer votre résidence effective et habituelle, et vous devez l’occuper au jour de la vente — l’administration tolère toutefois un délai de vente raisonnable, de l’ordre d’un an, si le bien est resté en vente après votre déménagement. Les dépendances vendues en même temps (garage, cave) profitent aussi de l’exonération.
Les six autres exonérations possibles
- Ventes de moins de 15 000 € : aucune imposition, quel que soit le bien ;
- Détention de 30 ans ou plus : exonération totale par le jeu des abattements ;
- Première vente d’un logement autre que la résidence principale, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années et que vous réemployez le prix dans les 24 mois pour acheter votre habitation principale ;
- Retraités ou invalides de condition modeste, sous conditions de revenu fiscal de référence ;
- Immeuble sinistré ou cession d’un droit de surélévation ;
- Vente au profit du logement social, directement ou via un organisme dédié.
La liste complète et les conditions détaillées figurent sur service-public.fr.
Déclaration et paiement : comment ça se passe chez le notaire ?
Le notaire calcule, déclare et prélève
Vous n’avez aucun impôt à avancer : le notaire établit la déclaration de plus-value immobilière au moment de la vente — formulaire 2048-IMM pour un immeuble, 2048-M pour des parts de société à prépondérance immobilière — et prélève l’impôt directement sur le prix de vente. Le vendeur reçoit le solde net.
N’oubliez pas la case 3VZ
La plus-value immobilière nette doit ensuite être reportée en case 3VZ de votre déclaration de revenus complémentaire l’année suivante. Elle n’est pas imposée une seconde fois, mais entre dans votre revenu fiscal de référence — ce qui peut avoir un impact sur certains dispositifs sociaux. Les règles complètes sont détaillées sur impots.gouv.fr.
Exemple complet : calcul d’une plus-value immobilière en 2026
Rien ne vaut un cas concret pour comprendre le mécanisme. Prenons un appartement locatif (location nue) acheté 200 000 € en 2010 et revendu 350 000 € en 2026, soit 16 années de détention.
Étape 1 : le prix d’acquisition corrigé
Au prix d’achat de 200 000 €, on ajoute le forfait de frais d’acquisition de 7,5 % (15 000 €) et le forfait travaux de 15 % (30 000 €), le bien étant détenu depuis plus de 5 ans. Le prix d’acquisition corrigé atteint 245 000 €. La plus-value immobilière brute ressort donc à 350 000 € − 245 000 € = 105 000 €.
Étape 2 : les abattements pour 16 ans de détention
De la 6ᵉ à la 16ᵉ année, le vendeur cumule 11 années d’abattement : 66 % pour l’impôt sur le revenu (11 × 6 %) et 18,15 % pour les prélèvements sociaux (11 × 1,65 %).
Étape 3 : l’impôt final
La base imposable à l’impôt sur le revenu tombe à 35 700 €, soit 6 783 € d’impôt (19 %). La base des prélèvements sociaux reste à 85 943 €, soit 14 782 € (17,2 %). L’addition totale s’élève à environ 21 565 € — et aucune surtaxe ne s’applique, la plus-value immobilière nette imposable à l’impôt sur le revenu restant sous les 50 000 €.
Le même bien vendu à 22 ans de détention n’aurait supporté que les prélèvements sociaux ; à 30 ans, plus rien du tout. Le calendrier de vente est donc un vrai levier d’optimisation.
5 conseils pour réduire votre plus-value immobilière
1. Jouez le calendrier des abattements
Chaque année de détention supplémentaire au-delà de la 5ᵉ réduit la note. Si vous approchez d’un cap — 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux —, différer la vente de quelques mois peut faire économiser plusieurs milliers d’euros. La durée se calcule de date à date, à partir de l’acte d’acquisition.
2. Comparez forfaits et frais réels
Le forfait travaux de 15 % est un plancher confortable, mais si vous avez réalisé une rénovation lourde documentée par des factures d’entreprises, les frais réels peuvent être bien supérieurs — à condition que ces dépenses n’aient pas déjà été déduites de vos revenus fonciers.
3. Conservez tous vos justificatifs
Factures de travaux, frais de notaire, diagnostics, commissions d’agence : chaque pièce peut majorer le prix d’acquisition ou diminuer le prix de cession. Un dossier bien tenu se traduit directement en impôt économisé sur la plus-value immobilière.
4. Pensez à l’exonération pour remploi
Locataire de votre résidence principale ? La première vente d’un autre logement peut être totalement exonérée si vous réinvestissez le prix dans l’achat de votre habitation principale sous 24 mois. Une opportunité souvent méconnue des primo-accédants qui détiennent un bien locatif.
5. Anticipez si vous louez en meublé
Depuis 2025, la réintégration des amortissements peut transformer une vente sans gain apparent en plus-value immobilière lourdement taxée. Avant de vendre un bien en LMNP au régime réel, faites chiffrer l’impact : selon les cas, patienter, passer par une donation ou arbitrer vers un autre régime peut s’avérer plus pertinent.
FAQ : vos questions sur la plus-value immobilière
La résidence principale est-elle toujours exonérée en 2026 ?
Oui, totalement, sans condition de durée ni de montant. Cette exonération n’a pas été remise en cause par la loi de finances pour 2026, malgré les débats parlementaires de l’automne 2025.
Au bout de combien d’années ne paie-t-on plus rien ?
L’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Entre les deux, seuls les 17,2 % de prélèvements sociaux subsistent, avec un abattement croissant.
Qui calcule et paie l’impôt lors de la vente ?
Le notaire fait tout : il établit le formulaire 2048, calcule la plus-value immobilière et prélève l’impôt sur le prix de vente le jour de la signature. Vous n’avez qu’à reporter le montant en case 3VZ de votre déclaration de revenus l’année suivante.
Comment est calculée la plus-value d’un bien reçu en héritage ?
Le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée dans la succession (ou la donation). Si vous vendez peu de temps après, la plus-value immobilière est donc souvent faible, voire nulle — les droits de succession ont déjà « purgé » la hausse de valeur antérieure.
Et si je vends les parts de ma SCI ?
La cession de parts d’une SCI à l’impôt sur le revenu suit le même régime que la vente d’un immeuble : mêmes taux, mêmes abattements, avec une déclaration sur le formulaire 2048-M. Une SCI à l’impôt sur les sociétés obéit en revanche à des règles totalement différentes — celles des plus-values professionnelles.
Les frais d’agence réduisent-ils la plus-value ?
Oui, dans deux cas de figure. Si la commission d’agence est à votre charge en tant que vendeur, elle vient diminuer le prix de cession retenu pour le calcul. Si elle a été payée lors de votre achat, elle peut au contraire majorer le prix d’acquisition au titre des frais réels, à la place du forfait de 7,5 %. Dans les deux situations, conservez le mandat et la facture : l’administration fiscale peut les demander.
Une moins-value immobilière est-elle déductible ?
En principe, non. Si vous vendez un bien moins cher que vous ne l’avez acheté, la perte n’est ni déductible de vos autres revenus, ni imputable sur une plus-value immobilière réalisée la même année sur un autre bien. Chaque vente est traitée isolément — une raison de plus pour bien choisir l’ordre et le calendrier de vos cessions lorsque vous vendez plusieurs biens.
Faut-il déclarer quelque chose si la vente est exonérée ?
Pour une résidence principale, aucune déclaration 2048 n’est à déposer : le notaire mentionne simplement la nature de l’exonération dans l’acte de vente. Il en va de même pour les ventes inférieures à 15 000 € ou les biens détenus depuis plus de 30 ans. Pour les autres exonérations, comme le remploi vers la résidence principale, une déclaration reste nécessaire pour formaliser l’option — un point que votre notaire ou votre expert-comptable sécurisera.
Le régime s’applique-t-il aux non-résidents ?
Les personnes domiciliées hors de France qui vendent un bien situé en France relèvent aussi du régime de la plus-value immobilière, avec les mêmes abattements pour durée de détention. Des règles spécifiques existent toutefois, notamment une exonération particulière pour la vente de leur ancien logement en France sous conditions, et des modalités différentes pour les prélèvements sociaux selon le pays d’affiliation. Le sujet mérite un examen au cas par cas.
Quelles factures de travaux sont admises en frais réels ?
Seuls comptent les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, réalisés par une entreprise et payés par vos soins. Les dépenses d’entretien courant (peinture, moquette) et les matériaux achetés directement par le propriétaire, même posés par un artisan, sont exclus. Quand les factures manquent ou sont insuffisantes, le forfait de 15 % reste l’option la plus avantageuse pour tout bien détenu depuis plus de 5 ans.
Peut-on étaler le paiement de l’impôt ?
Non : l’impôt sur la plus-value immobilière est prélevé en totalité par le notaire le jour de la signature de l’acte authentique, directement sur le prix de vente. C’est d’ailleurs un avantage pratique — aucune mauvaise surprise l’année suivante —, mais cela impose d’anticiper le montant exact si vous comptez réinvestir le produit de la vente dans un autre projet immobilier ou professionnel.
Ce qu’il faut retenir avant de vendre
Une plus-value immobilière bien anticipée, c’est souvent des milliers d’euros économisés : jouer sur la date de vente pour franchir un palier d’abattement, choisir entre forfait et frais réels, vérifier une exonération oubliée ou mesurer l’impact de la réintégration des amortissements en meublé peut changer radicalement le résultat.
Ces arbitrages rejoignent d’autres questions patrimoniales que nous traitons régulièrement, comme l’imposition des dividendes ou le choix d’une structure comme l’EURL pour loger une activité.
Vous préparez une vente immobilière et souhaitez chiffrer votre plus-value immobilière avant de signer ? Prenez rendez-vous avec ADVISEO, expert-comptable à Nancy : nous réalisons le calcul complet, vérifions chaque exonération possible et sécurisons votre déclaration, en lien avec votre notaire. Découvrez aussi nos services d’accompagnement fiscal et patrimonial.